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結構前になりますが、宝塚市の当時副課長のポジションにあった男性職員が不動産投資の副業を勤務時間中に行っていたため、減給処分(結果的に自己退職)になったという事件がありました。しかも、稼いでいた額が、なんと年間7000万円の収益を叩き出していたという衝撃の事実が明るみになりました。

そこで、今回はそんな年間7000万円も稼ぎだしていた副課長の不動産投資術について調べてみたいと思います。と、同時になぜ公務員を辞めずにずっとそのポジションについていたのか、なぜ公務員を辞めなかったのか考えてみたいと思います。


事件の概要
  
まずは、事件の概要について紹介したいと思います。


宝塚市職員 勤務中に商談メール1万5千通 不動産ビジネス 

兵庫県宝塚市は28日、不動産会社を事実上運営し、勤務時間中に公用メールを使って商談をしていたとして、管財課の男性副課長(51)を停職6カ月の懲戒処分にした。今年6月まで1年3カ月間の私用メールは計1万5千通。市は送受信に要した時間を算出、勤務していなかったとみなし約42万円の返納を求めた。副課長は同日付で依願退職した。

 市によると、副課長は2008、10年に妻が代表取締役を務める不動産会社の取締役に就き、神戸や大阪など10カ所に342戸の賃貸物件を所有。今年7月には太陽光発電と不動産の会社を自ら設立していた。12年度の収入は約7千万円あったという。

 今年5月、頻繁にメールを打つ様子を上司が不審に感じ調査。パソコンの履歴から競売物件買い付け、賃貸料の入金確認などの内容が確認され、投資会社に対して「5億円で買い付けてください」などのメールもあった。副課長は「マンション経営は投資で、副業の認識はなかった」と話しているという。

 市は「パソコンの利用状況の確認を行い、再発防止に努めたい」としている。(松本大輔)

(2013/11/28 19:11 神戸新聞)
 

職務中にそんな大量のメールを送るぐらいバリバリやっているならば、そもそも公務員止めて起業しろよ、ってつっこみを入れたくなりますが、まあそれは置いといて。(実際に不動産会社を起業しているww)それでもやはり7000万円はすごすぎるとしか言いようがありません。

それにこの副課長は、同じように公務員投資術を他の職員にも伝授していたので、やはり凄腕の不動産投資家であったことは想像に難くありません。
 

公務員の不動産投資は合法
  
これは本ブログでも何度か言っていますが、不動産投資は合法です。株式と農業は合法的に公務員は副業することができます。

ただし、不動産投資については、人事院規則14-8に一定のハードルが設けられています。

http://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.htm


第1項関係
 
 1 「営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体」とは、商業、工業、金融業等利潤を得てこれを構成員に配分することを主目的とする企業体をいう。会社法(平成17年法律第86号)上の会社のほか、法律によって設立される法人等で、主として営利活動を営むものがこれに該当する。

 2 「役員」とは、取締役、執行役、会計参与、監査役、業務を執行する社員、理事、監事、支配人、発起人及び清算人をいう。

 3 「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。

 4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
一 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等 大規模に経営され客観的に営利を主目的とすると判断される場合
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
 (1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
  ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
  ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
  ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。

 (2)駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
  ロ 駐車台数が10台以上であること。

 (3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合

 (4)(1)又は(2)に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
三 太陽光電気(太陽光発電設備を用いて太陽光を変換して得られる電気をいう。以下同じ。)の販
売 販売に係る太陽光発電設備の定格出力が10キロワット以上である場合

なので、一戸建ては5棟、マンションは10室まではOK,という風に覚えておきましょう。今回の副課長は、ふつうにこの人事院規則をオーバーしていることもあり、今回の事件に発展したわけですね。では、なぜこの方は稼いでいるのに公務員を辞めなかったのか?それを考えてみたいと思います。


理由1 公務員はお金を借りやすい
  
公務員の身分は、その抜群の安定性から、本当にローンが組みやすいです。ゆえに新築マイホームを作ることができますので、地方の金融機関は非常に公務員を優遇します。今回の不動産投資もおそらく、ローンを組むことで、そのレバレッジの効果を生かして、物件を増やしていったのではないかと考えられます。

つまり、公務員というブランドを生かして借金をして不動産を購入していたならば、当然公務員を辞職しないですよね。

公務員が不動産投資をするならば絶対借金するべき理由


それに公務員の資金調達先は金融機関だけでなく、公務員の共済組合もお金を貸してくれます。


共済の貸付を利用するという裏技

共済組合にお金を借りることで、信用情報も登録されず、無担保で借りることができるゆえ、それは凄いお得であることがわかると思います。銀行であれば、融資が下りない可能性もありますが、共済組合はそもそも信用調査ができないので、借りることは容易です。

もちろん、そのまま事業用不動産は購入できませんので、住居用に賃借用を兼ね備えた2世帯住宅を購入する選択肢が考えられるでしょう。


理由2 公務員が情報が手に入る
  

今回の副課長の所属は「管財課」であったので、公有財産には精通しているのはもちろんのこと、用地買収も行うなど、不動産に非常に近い仕事をしており、当然不動産鑑定士や不動産関係者と接点も多くなります。なので、不動産に関する情報が入ってきやすい立場にあったといえます。 

そんな情報が入りやすいポジションにおって、融資がおりやすいとなれば、不動産投資を始めるのも無理はないのかもしれません。

かつては都市計画課などはそれこそ、区画整理に関する情報をいち早く手に入れるポジションにあるため、将来的に値上がりする土地を購入していたとかないとか・・・・


理由3 公務員は時間に余裕がある 
  
実際はみんながみんな5時チンで帰れるわけはなく、超過残業、休日出勤も当たり前の部署もあります。しかし、当然部署によっては、余裕がありアフター5に恵まれている部署もあるわけですよね。

今回の不動産投資も入念なリサーチや、不動産購入のスキームなどある程度の余裕と時間がないと不動産投資は実現しなかったと思います。なので、時間に比較的余裕があったのかな、と。

とはいえ、仕事中にメールをしているところをみると、いっぱいいっぱいだったような印象も受けますが。





結論としては、融資を得やすく、投資先の情報が入りやすい、加えて、不動産投資をする余裕があったことが、結果的に公務員でありながら、凄腕不動産投資家を育てる土壌を作ったのかなと思います。

公務員である立場のメリットを十分に生かして、当然ルールの範囲内で稼いでいきましょう。よくも悪くも、今回の宝塚市公務員の事例は、不動産投資において、しっかり覚えておく必要があります。
 
では、実際に不動産投資に役立つ書籍について、以下の記事でまとめていますので、参考にどうぞ。


参考リンク
公務員が不動産投資を始める前に絶対読んでおきたい書籍リストと無料で学ぶ方法

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