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公務員の憧れる副業の一つは、不動産投資だと思いますが、不動産投資と一口に言っても数が多くて何から手を付けて良いかわからないものだと思います。

そこで、今回は本気で不動産投資を実践したい公務員の方に向けて、不動産投資、それも、マンション投資のような区分所有ではなくて、一戸建てに焦点を当てて書きます。



公務員の不動産投資は合法、ただし・・・ 

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このサイトを見ているということは、不動産投資に関心があることは間違いなく、それ以上に不動産投資について熱心に研究されていることでしょう。なので、知っていると思いますが、一応確認します。公務員の不動産投資は合法です。 

心配されて、本当に公務員の不動産投資は合法化どうか心配されるかもしれませんが、以下のように法律上も規定されています。 



人事院規則14―8(営利企業の役員等との兼業)の運用について 
(昭和31年8月23日職職―599) 

http://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.htm


(人事院事務総長発) 

最終改正:平成26年9月30日職審―295


第1項関係


1 「営利企業を営むことを目的とする会社その他の団体」とは、商業、工業、金融業等利潤を得てこれを構成員に配分することを主目的とする企業体をいう。会社法(平成17年法律第86号)上の会社のほか、法律によって設立される法人等で、主として営利活動を営むものがこれに該当する。


2 「役員」とは、取締役、執行役、会計参与、監査役、業務を執行する社員、理事、監事、支配人、発起人及び清算人をいう。


3 「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。


4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。 

一 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等 大規模に経営され客観的に営利を主目的とすると判断される場合 

二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合 


(1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合 

イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。 

ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。 


(省略) 


(3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合 



今回取り上げる不動産投資を、あくまで不動産投資に絞ると、以下のように読み解くことができます。
 
 

一戸建ての賃貸であれば5棟以下 
マンションの賃貸であれば10室以下 
不動産の収入が500万円以下
 


以上の条件の範囲内であれば、公務員でも法律の範囲内で副業、不動産投資を行うことができる、ということですね。



不動産投資のデメリット 


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不動産投資のデメリットも当然あります。 というか、冷静に考えたら、株式投資に比べて、確かにリターンや収入の面では有利な不動産投資ですが、デメリットが多いのも特徴です。


1 すぐ換金できない 

不動産特有のリスクは、やはりその流動性ですね。流動性を犠牲にして、安定的な配当を得るわけですが、必要な時にすぐ売れないというが、不動産一番の問題点ですね。 


2 家賃滞納リスク 

家賃は必ず払ってくれるもの、と思うかもしれませんが、中には滞納してしまう人も少なからずいます、それも生活保護受給者、低所得者層は特に滞納するリスクが高くなる傾向があります。 


3 木造だとローンが組めない
 

やはり、後述するように融資を受ける際には、木造よりもRCの方が断然有利となります。実際、耐用年数をみても、木造よりもRCの方が長くなります。 


4 不動産マーケットはクローズドマーケット 

不動産マーケットは、基本的にプロばかりで情報を共有するクローズな市場です。なかなか新参者がそこで利益をだす、安定収益を出すのは難しそうに見えます。しかし、だからこそ、そのような市場のニッチ、隙間を狙っていくような戦略が必要になります。 



今すぐできる不動産投資に向けた取組
 

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1 地域の不動産情報を集めよう 

基本中の基本ですが、不動産を買うにしても、まずは徹底的なリサーチが必要になります。地方公務員であれば、自分の地域の情報に詳しいと思いますが、地区の相場を調べ、近隣の環境も含めて検討します。例えば、以下の施設近くの物件は一定のニーズがあります。


(1) 病院 
(2) 駅前 
(3) 学校 

やはり、地方といっても、すべてが土地余り、需要がないわけではなく、そんな地方という普通に考えたら家なんて売れそうにないようなマーケットでも必ずニッチがあり、需要があります。そんなところをピンポイントで狙うことで商機を獲得する事ができます。 



2 借金を利用することを考える。
 

貯金してお金が貯まったら不動産を買おうという発想自体が間違っていると思います。そんな現金は使わずにもっと流動性の高い債券に投資した方が絶対お得だし、そもそももったいない! 

基本的に流動性の低い、不動産は借金して投資することがまず条件ですので、どこから借りるか、借金をどのよ
うに返済するか、といったファイナンスを考えることが必要になります。 



不動産投資に関する戦略のおさらい

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不動産投資は合法的に副業をできるとはいえ、多額の借入をしなくては始めることができないといったデメリットがあります。不動産投資はそれだけ、素人が取り組むにはハードルが高いように思えます。

しかし、だからこそ、新規参入も少なく、うまく運営できれば、安定的な収入をもたらすことができます。

なので、本ブログも含めて、不動産投資に関して徹底的なリサーチが必要になります。書籍を読むのも、資料請求をして情報を集めるのも不動産投資を始める第一歩になります。


参考リンク
公務員が不動産投資を始める前に絶対読んでおきたい書籍リストと無料で学ぶ方法



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