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増田元岩手県知事がぶち上げた消滅可能性都市は地方公務員としては衝撃的な内容でした。内容としてはあっさり言うと、「これからは国も地方自治体すべてを面倒は見る余裕はないから、自己責任で競争しろよ、当然競争だから負ける自治体もあるけど、しゃーないからその時は諦めてよ」という内容です。

じゃあ、その競争内容はどうかといえば、税収と住民の取り合いです。税収がふるさと納税であり、住民が各種移住促進施策であるわけですね。そんな地方の競争ゲーム名が「地方創生」であり、地方創生ゲームの主要プレーヤーである地方公務員も当然、今までのような安定した身分ではなくなりつつあるわけですね。

このブログでは地方創生の是非は主要テーマではありませんのでこれ以上の言及はさけますが、そんな人口減少時代における地方公務員の取るべき投資戦略、人生戦略を考えるうえで大事な点を整理したいと思います。

今回はその第1弾として、人口減少時代の地方でマイホームを買う妥当性について考えます。 


地方の人口減少は絶対に避けられない

まずこれからの日本は人口減少は避けられませんし、いくら政府がお金をばら撒こうが社会保障を充実したり、待機児童問題を解決に向けて取り組んだところで、人口が増えるとは考えられません。

そもそも、人口が増える、つまり、他人と他人が出会うことを人工的に政策でコントロールするなんてナンセンスですしね。 人工的に人口はどうにかできるものじゃないんです。それを政策でどうにかできると考えているのはある種の驕りであり、地方の人口は不可避ということを頭に入れておきます。



人口減少に比例して萎む需要はこれ

では人口減少が必然な地方経済において間違いなく訪れる需要がしぼむ分野は、多岐にわたります。たとえば、地方スーパーや、都市部とは逆に保育園が余ったりと地方経済が収縮する可能性が高いです。

その中でも一番影響が出やすいのが、地方の不動産であることは間違いありません。そりゃあそうですよね。人口が減って需要が減る地方の不動産の需要も下がるのは当然です。



需要の乏しい地方の土地が欲しいですか?

そこで、考えてもらいたいのが本当にマイホームを買う必要があるのか?ということです。このブログでは常々、公務員は毎月最高2万7千円も家賃手当がもらえるんだから、無理して住宅ローンを組んでまで家を建てる必要はないし、むしろ損するよ、ということを訴えてきました。

しかし、それでも、公務員の中には以下のような考えを持っている人が多いです。

「家賃は払ったら帰ってこないけど、マイホームは家が残る。最悪土地は残る」

この考え方ってどこかで聞いたことあるなーと思ったら、終身保険と同じなんですよね。

「保険は掛け捨てはもったいないけど、終身保険(養老保険)は一生涯保証してくれる」

ここである仮説を立てることができると思います。つまり、

「マイホームを持っている人は、民間保険も終身保険である説」です。

 
でも、経済的に正しい選択は、住宅は賃貸、民間保険は未加入、加入しても掛け捨て型であるんですが、どうやら支払うことでもったいないという考えのようですが、本当にそうでしょうか。保険についてもいずれ述べますが、話を地方の不動産に話しを戻します。



住宅ローンを全額返済しても支払いからは逃れられない

よく住宅ローンの支払いが終わったら、家賃分浮くからお得と思っている人がいますが、家を所有するわけですから、当然固定資産税の対象となり、毎年支払います。

それに、マイホームなので設備が故障したり、雨漏りといった建築の修繕費用も発生します。 また、火災保険料、地震保険料といった保険料も必須でしょうね。 

土地が残るからいいじゃないかというのは、その前提で土地は資産であるという考えがあると思いますが、毎年支払いが発生する事態で資産であっても、純資産ではなく負債ですわな。

あと、人口減少ですからマイホームもそんな簡単には売れませんので注意が必要です。売ることもできず、保有しても支払いが発生するというのは悩ましいですね。。。


マイホームを買うよりも賃貸、土地を買うなら不動産投資用に買うのがベスト

なので、マイホームを買うという「消費」ではなく、他社に貸し出す「投資」として不動産を購入する方が合理的です。その時に買うべき不動産は、地方より都市部。地方でも買うのは地方創生でいうところの連携中枢都市、中心部が良いでしょう。

人口が少ない地域で広い家を買うよりも、都市部で需要のある土地を購入するのが投資戦略上は有効ですね。具体的には都市部のマンション投資や、商業地域の駐車場経営といった方法です。

また、人が集まりやすい病院、学校といった近くにファミリー向けアパート建設も選択肢ですね。



人口減少時代においては公務員はマイホーム購入を避けて、自分は賃貸で生活して、他人に不動産を貸し出すというライフスタイルが投資戦略としては最適でしょう。

 
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